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经济不雅察网 记者 田国宝 6月12日，在北京顺义一个楼盘的营销中心，销售东说念主员白涛透过宽大的玻璃幕墙指着外面的工地说，本年年底，屋子的主体封顶了，就不错办理按揭贷款。当今只需要在7天内交10%的首付款，剩余首付款在办理按揭时付清即可。

白涛说的“建筑主体封顶办理个东说念主住房贷款”，源自2007年9月27日央行、原银监会连续下发的《对于加强贸易性房地产信贷料理的奉告》（下称“359号文”）。359号文要求“只可对购买主体结构已封叮嘱房的个东说念主披发住房贷款”。

李建是一家国有大行北京某支行的信贷厚爱东说念主，他告诉经济不雅察报，在房地产上行期，多数城市并莫得严格履行359号文，树立商通极端实的监理月报等封顶材料提前办理个东说念主住房按揭，埋下了烂尾隐患。

李建说，2023年仍有个别城市的房地产名堂，主体结构莫得封顶不错拿到个东说念主住房贷款。经过监管部门任性治理后，本年以来，雷同情况仍是大幅减少，当今全球王人是严格按照轨制履行。

表率封顶放贷

不时情况下，房地产名堂取得商品房预售许可证运转对外售售，但各个城市获取预售证的前置条目不同，有的城市要求名堂投资强度达到一定比例，有的城市要求建筑主体形象进程达到一定比例。

以建筑主体形象进程行为获取预售证的条目，不同城市的要求也不雷同。比如，北京的世俗（相对于高轨范或安装式建筑而言）房地产名堂，要求主体结构达到接头盘算总层数的三分之一，而西安等城市则要求建筑主体结构封顶。

由于不同城市苦求预售证的要求不同，办理个东说念主住房按揭贷款的节点也不同。在北京购房，交清首付款并网签后，建筑主体结构封顶后不错办理按揭贷款；在西安，则是交清首付并网签后即不错办理按揭贷款。

白涛告诉经济不雅察报，奢侈者交清首付款并在房管局备案网签后，不错向名堂合营的贸易银行苦求个东说念主住房贷款。银行对购房者的贷款天赋进行审核，细目贷款比例及贷款年限。比及名堂主体结构封顶后，银行能力放款。

从2022年运转，北京以楼栋为单元苦求商品房预售许可证。奢侈者购房时，要是屋子所在的楼栋建筑主体结构莫得封顶，即便银行通过了房贷苦求，也不会披发贷款。

建筑主体结构封顶后，名堂公司以监理月报等材料向银行苦求放款，银行实地核查名堂建筑实验进程，银行房贷厚爱东说念主与树立商的名堂厚爱东说念主、营销厚爱东说念主，建筑商厚爱东说念主及建筑主体拍照，行为封顶阐述贵府留存备查。达到放款条目后，银即将按揭贷款转入预售资金监管账户。

购房者天赋审核

李建说，天然当今北京仍是履行首套首付30%的战略，但各家贸易银行会字据本身贷款不良率、风控体系等轨范，制定一套里面轨范，履行轨范比监管要求更为严格。

比如，某国有大行北京分行履行首套首付35%、最长贷款期限不特出25年的要求，审核房贷时，方式仍按照30%首付、30年贷款期限轨范，但批下来的房贷不会袭击里面轨范。

另一家贸易银行南边某市支行厚爱东说念主告诉经济不雅察报，要是购房者作念组合房贷，首付比例及贷款年限等方面需按公积金轨范审核。与贸易贷款比拟，公积金贷款审核更为严格。要是公积金只可贷20年，商贷也只可批20年。

除了首付款和贷款年限外，贸易银行对购房者还款能力的审核轨范也不同。

第一，收入阐述。有的银行要求购房者单元开具收入阐述即可，但有的银行还需要提供半年的工资卡活水。

第二，收入对月供的掩饰率。有的银行要求家庭月收入是月供的两倍，有的银行则要求，家庭收入核算需要剔除其他欠债和刚性支拨。

上述支行厚爱东说念主说，他所在银行审核房贷时，要求贷款东说念主提供单元开具的收入阐述及关系工资卡活水，贷款东说念主的月支拨与收入比放弃在50%，月通盘债务支拨与收入比放弃在55%。

他告诉经济不雅察报，审核贷款东说念主的工资卡活水，不仅看贷款东说念主的收入，也看贷款东说念主的支拨。比如，贷款东说念主分别，每月需要定额支付孩子奉养费，天然不是欠债，但在审核贷款额度时需要将这部分支拨行为欠债计入。

李建说，2024年以来，个东说念主住房贷款审核、办理和披发等式样越来越表率，之前的多样乱象基本阻绝了。

监管加强

2003年，央行下发《对于进一步加强房地产信贷业务料理的奉告》（下称“121号文”）要求，贸易银行只可对购买主体结构已封叮嘱房的个东说念主披发住房贷款，而购买贸易用房则需要完了验收后能力披发贷款。

2007年9月，央行连续原银监会下发359号文，重申“主体结构封顶后能力披发个东说念主按揭贷款”。而后，359号文一直是个东说念主住房贷款的主要履行依据。

李建说，公积金贷款一直严格履行359号文要领，但在贸易贷款范畴存在较大谬误。其中既有客不雅现实的需要，也有贸易银行本身的问题，在房价高涨阶段，提前披发贷款的举止并莫得引起太大争议。

从房企角度而言，树立商需要快速回笼资金，封顶后能力办理按揭贷款无法中意其对资金的需求。一般情况下，树立商会提供失实封顶材料让银行提前披发按揭贷款。

对银行来说，个东说念主住房贷款属于优质业务，是各家贸易银行重心争夺的对象，个别支行对树立商提供的封顶材料睁一只眼闭一眼。

上述支行厚爱东说念主告诉经济不雅察报，有的贸易银行是房地产名堂树立贷的债权东说念主，为了依期收回树立贷，部分银行默许支行的违纪举止。有些银行坏账率很高，大部分因之前违纪披发房贷。

“以前房价一直在涨，购房者不会严防是不是违纪。”该支行厚爱东说念主说，跟着房价拐点驾临及大王人烂尾楼出现，购房者对贸易银行违纪披发个东说念主按揭贷款的投诉大幅上升，这一灰色地带也逐渐引起监管层的关爱。

李建告诉经济不雅察报，2020年，泰禾北京院子二期停工事件爆发后，天然北京莫得明确发文，但运转对个东说念主住房贷款进行严格监管。而后，北京地区的贸易银行严格履行“建筑主体结构封顶后办理个东说念主住房贷款”的关系要领。

2021年1月，上海银保监局印发《对于进一步加强个东说念主住房信贷料理处事的奉告》（下称“上海6号文”），要求切实履行359号文。

上述支行厚爱东说念主告诉经济不雅察报，2021年下半年，他所在支行的省级金融监管部门召集辖区内贸易银行，对个东说念主住房贷款发出风险警示，辖区内的贸易银走运转严格履行359号文关系要领。

2022年以来，“断供潮”合手续发酵，加上“保交楼”处事被压确实所在政府身上，天下各地连续加大对个东说念主住房贷款的监管力度。

李建告诉经济不雅察报，跟着各地加大监管力度，天下范畴内违纪披发个东说念主住房贷款的举止大幅减少，但在2023年下半年，仍有个别城市的支行“迎风作案”，这种情况一般会发现全部处理全部。

到了2024年，多数城市个东说念主住房贷款范畴的违纪举止仍是大幅改善。李建说，2024年以来，他莫得听到过哪个城市发生违纪披发房贷的音书。

正反面

“主体结构封顶后披发个东说念主住房贷款”的要领从严履行后，对房企、购房者及所在政府均产生不同程度的影响。

第一，资金压力。之前，奢侈者购买新址，交清首付并网签后，银行就运转连接将个东说念主住房按揭贷款汇入预售资金监管账户，加上预售资金监管较为宽松，树立商自有资金参预压力相对较小。

严格履行359号文后，名堂结构封顶前需要树立商以自有资金合手续参预。白涛说，主体结构封顶时，树立商参预资金占建安资本的一半傍边，要是加上拿地支拨，自有资金参预占比在四分之三傍边。

上述支行厚爱东说念主告诉经济不雅察报，有的贸易银行要求名堂付清前期工程款后能力办理个东说念主住房贷款。这就使得树立商自有资金参预压力倍增，尤其是在一二线城市，多数民企因自有资金穷乏而不肯意拿地。

第二，购房风险下落。之前之是以出现大王人烂尾楼纠纷，除了预售资金监管不力外，另一个主要原因是银行违纪披发个东说念主住房贷款，举例河南等地的部分烂尾名堂施工进程未到正负零，购房者已运转还月供。

预售资金监管加强及359号文严格履行以来，购房者得回双重保障。白涛说，即即是预售资金监管不力，购房者最多升天首付款，而不需要包袱房贷；一朝主体结构完工，后期交楼风险会大幅下落。

第三，以强凌弱。上述支行厚爱东说念主以为，一系列旨在保护购房者的措施落地，一定程度使得资金实力不济的房企逐渐退出房地产树立范畴。

李建说，畴昔，有些所在监管部门也试图严格履行359号文，但“有树立商拿营商环境说事，所在政府转头树立商撤资或减少投资，也不肯管太死，终末酿成大王人保楼问题还得所在政府来贬责”。

上述支行厚爱东说念主说，个东说念主住房贷款战略严格履行，开赴点可能是为了减少房地产信贷风险，但实验上也保护了购房者职权。天然房企和银行在历程中王人比较祸害，但从永远来看是功德。

（应受访者要求新闻发布会视频，白涛、李建均为假名）